Rehberler

Arsa ve arazi alırken nelere dikkat edilmeli?

Yazan: Ömer Yıldırım, İTÜ Harita Mühendisi · 4 Kasım 2026

Bu yazıdaki mevzuat bilgileri, Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'deki güncel kanun metinlerine göre hazırlandı. Kurallar değişebilir; işlem yapmadan önce ilgili kurumdan teyit et. Bu yazı hukuki görüş ya da yatırım önerisi değildir.

Kontrol listesi

1. Tapu kaydı: Satıcının elindeki senede değil, e-Devlet'ten görülen güncel tapu kaydına bak.
2. Şerh ve beyan: Kayıtta haciz, dava, satış vaadi ya da kamulaştırma notu olup olmadığını kontrol et.
3. İpotek, irtifak, intifa: Tapuda bir borç teminatı ya da başkasına ait bir kullanım hakkı var mı, öğren.
4. Hisse: Mülkiyet hanesinde "Tam" mı yazıyor, yoksa 1/4 gibi bir pay mı, bak.
5. Önalım: Hisse alıyorsan diğer paydaşların bu payı senden alabileceğini hesaba kat.
6. Bölünme sınırı: Tarım arazisinde bölme ve hisse işlemlerinin Bakanlık iznine bağlı olduğunu bil.
7. Yol: Parselin haritada görünen, kamuya ait bir yola cephesi olup olmadığını kontrol et.
8. İmar durumu: Tapuda "arsa" yazmasının yapı hakkı anlamına gelmediğini bil; imar durumunu belediyeden öğren.
9. "İmar gelecek" sözü: Bu sözün hangi aşamayı anlattığını sor ve planlara kendin bak.
10. Bölge ve doğal riskler: Nüfusa, sanayiye, deprem ve fay durumuna ve koruma alanlarına bak.
11. Fiyat ve toplam maliyet: Fiyatı benzer örneklerle karşılaştır; harç, döner sermaye ve emlakçı bedelini ekle.
12. Sözleşme ve ödeme: Taşınmaz satışının yalnız tapuda, resmî şekilde geçerli olduğunu unutma.

Tapu kaydına nereden bakılır?

Tapu senedi satış günü verilen kâğıttır, o günün fotoğrafı gibidir. Tapu kaydı ise tapu sicilindeki canlı kayıttır ve her işlemle güncellenir. Malik (tapuda adı yazan kişi) kaydını e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden ya da Web Tapu'dan görür. Satıcıdan ekran görüntüsü yerine, e-Devlet'teki "Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri" ile taşınmazı sana açmasını iste; sen de kaydı "Yetkilendirildiğim Taşınmaz Sorgulama"dan kendin görürsün. Kanun, kimsenin tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini söyler; malik adı ya da pay seninle konuşan kişiyle uyuşmuyorsa tapu müdürlüğüne sor.

Şerh ve beyan ne demek?

Şerh, tapuya düşülen ve bir hakkı ya da kısıtlamayı herkese karşı geçerli kılan nottur. Dikkat edilecek başlıcaları: haciz şerhi (malikin borcu yüzünden taşınmaz haczedilmiş), ihtiyati tedbir şerhi (taşınmazla ilgili bir dava var), satış vaadi şerhi (malik bu yeri başkasına satmayı noterde taahhüt etmiş), kamulaştırma şerhi ve sit (koruma alanı) şerhi. Beyan ise bilgi notudur; en önemlisi, bir yapının imar kurallarına aykırı olduğunu gösteren beyandır. Şerh ya da beyan görürsen ne olduğunu, kimin lehine olduğunu ve satıştan önce kalkıp kalkmayacağını öğrenmeden kapora verme; gerekirse bir hukukçuya danış.

İpotek, irtifak ve intifa neden önemli?

İpotek, taşınmazın bir borca teminat gösterilmesidir; kaldırılmadıkça tapu kaydında durur ve yeni malik için de risk taşır. İrtifak, başkasının taşınmazından belirli bir şekilde yararlanma hakkıdır: geçit hakkı, enerji hattı ya da su yolu gibi. İntifa ise başka birinin taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır; intifalı bir yerde hak sahibi o yeri kullanmaya devam edebilir. İpoteğin satıştan önce nasıl kaldırılacağını (buna "fek" denir) bankaya ve tapu müdürlüğüne sor.

Hisseli tapu alınır mı?

Bu sorunun tek cevabı yok; önce neyi kabul ettiğini bilmen gerekir. Mülkiyet hanesinde "Tam" yerine 1/4 gibi bir oran yazıyorsa payının oranı bellidir ama parselin hangi köşesinin senin olduğu belli değildir; dilimlenmemiş bir pastanın dörtte biri gibi. Paydaşların "şu köşe senin" diye yaptığı kullanım anlaşması, sonradan paydaş olanları ancak tapuya şerh edilirse bağlar. Bir paydaş paylaşma (ortaklığın giderilmesi) isteyebilir; taşınmaz aynen bölünemiyorsa açık artırmayla satılır. Planlı alanda yapı ruhsatı için de parselin diğer maliklerinin onayı (muvafakati) gerekir. Ayrıntısı: Hisseli tapu alınır mı?

Önalım hakkı nedir, 2025'te ne değişti?

Önalım (şufa) hakkı şudur: paylı bir taşınmazda bir paydaş payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşlar dava açarak bu payı alıcıdan alabilir. 7571 sayılı Kanunla (yürürlük 25 Aralık 2025) satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi, dava süresinin bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl olduğu kuralı geldi. Payın bedeli artık tapuda yazan bedel değil, hâkimin belirlediği rayiç (piyasadaki gerçek) bedeldir. Bu tarihten önceki satışlarda süre bakımından eski kural (2 yıl) uygulanır. Paydaşlar arasındaki satışta bu hak doğmaz; Devlet İhale Kanunu'na göre yapılan ihale satışlarında ve icradan (cebrî artırmayla) satışta da kullanılamaz.

Tarla bölünebilir mi, hisse satışı izne bağlı mı?

Tarım arazileri, Bakanlığın belirlediği asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölünemez ve hisselendirilemez. Kanundaki alt sınırlar: mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dönüm), dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar (5 dönüm), örtü altında (sera gibi) 0,3 hektar (3 dönüm); Bakanlık bunları bölgeye göre artırabilir. 2020'den beri tarım arazisinde bölme, hisselendirme ve pay satışı gibi işlemler Tarım ve Orman Bakanlığının izniyle yapılıyor. 2026 yönetmeliğine göre tapuya yazılamayan "köşesi belli" hisseler oluşturup bir şirket ya da dernek üzerinden devretmek suç duyurusu ve idari para cezası konusudur. İlçendeki değeri ve izin durumunu il tarım ve orman müdürlüğünden öğren.

Parselin yolu var mı?

Kadastral yol, kadastro sırasında yol olarak bırakılmış kamu yoludur; parsel gibi tapuya yazılmaz, kadastro haritasında gösterilir. TKGM Parsel Sorgu'da parselin kenarına yaklaşıp komşu parsellerle arasında yol şeridi olup olmadığına bak; imar uygulaması görmüş yerlerde yol ayrı bir parsel olarak tescil edilmiş de olabilir. Google Earth'te görünen patika haritada yoksa sana yol hakkı vermeyebilir; komşu tarladan geçiyorsa geçit hakkı gerekebilir. Köy yerleşik alanında (köyün yerleşik kısmı ve yakın çevresi) bir parseli bölmek için, oluşacak parselin kamu eline geçmiş bir yola cephesi olması şarttır. Sınırın arazideki yerini bir Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosuna (LİHKAB) gösterttirebilirsin; buna aplikasyon denir. Parsel Sorgu'yu adım adım kullanmak için: Parsel Sorgu nasıl yapılır?

Tapuda "arsa" yazması imar var demek mi?

Tek başına değil. Tapudaki nitelik (cins), toprağın kayıtlı türüdür: tarla, bağ, arsa gibi. İmar durumu ise planın o parsele verdiği yapı hakkıdır: ne yapılabilir, kaç kat, ne kadar alan. Tapuda "arsa" yazan bir yer planda yeşil alan olabilir, "tarla" yazan bir yer de planda konut alanında olabilir; kısacası tapu ne olduğunu söyler, imar durumu ne olabileceğini. Belediyenin e-İmar sayfasından ön bilgi al, plan notlarını (planın yazılı kuralları) oku; kesin bilgi için belediyeden, belediye ve mücavir alan (belediyenin imar bakımından sorumlu olduğu çevre) dışındaysa valilikten resmî "imar durum belgesi" iste. Adım adım: İmar durumu nasıl öğrenilir? Planın verdiği yapı hakkını hesaplamak için: TAKS ve KAKS nasıl hesaplanır?

"Buraya imar gelecek" ne demek?

Bu cümle dört ayrı aşamadan birini anlatıyor olabilir: üst ölçekli planda (çevre düzeni planı) gelişme alanı olmak, nazım ve uygulama imar planının onaylanması, imar uygulaması (arazinin plana göre parsellere ayrılması) ve yapı ruhsatı. Çevre düzeni planındaki gelişme alanı bir yön gösterir, tek başına parsele yapı hakkı vermez; bu planlara TUCBS'den bakabilirsin. İmar uygulamasında yol, park gibi kamu alanları için arazinin bir kısmı kesilir (düzenleme ortaklık payı); bu kesinti düzenlemeden önceki alanın %45'ini geçemez. Plan ve plan değişiklikleri bir ay askıya çıkar ve bu sürede itiraz edilebilir; belediyenin askı ilanlarını ve Bakanlığın e-Plan sistemini takip et. Aşamalar arasında yıllar geçebilir ve hiçbiri garanti değildir.

Bölgeye nasıl bakılır?

Parselden önce bölgeyi incele; iyi bir parsel, büyümeyen bir bölgede beklediğin işi görmeyebilir. Nüfusun yıllar içindeki değişimine TÜİK veri portalından, organize sanayi bölgelerine OSBÜK'ün listesinden, satış hareketliliğine TKGM Parsel Sorgu'nun "Analiz" sekmesinden bakabilirsin. Deprem tehlikesini AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası'ndan (e-Devlet girişiyle), fay hatlarını MTA Yerbilimleri Harita Görüntüleyici'den kontrol et. Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen büyük ova koruma alanlarında tarım arazisi amacı dışında kullanılamaz; sit, orman ve benzeri koruma alanları da yapılaşmayı sınırlayabilir.

Fiyat ve toplam maliyet nasıl hesaplanır?

İlan fiyatı satış fiyatı değildir; aynı bölgede benzer büyüklük ve imar durumundaki birkaç örneği yan yana koy. İmarlı arsada metrekare fiyatı yerine, üstüne yapılabilecek inşaat alanı başına fiyata bakmak daha adil bir karşılaştırma verir. Tapuda yazan satış bedeli de güvenilir bir örnek değildir, çünkü tarafların beyan ettiği bedeldir. Fiyatın üstüne alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (yani %2) tapu harcı, döner sermaye ücreti ve varsa emlak danışmanı hizmet bedeli eklenir. Aldığın yeri 5 yıl içinde satarsan kazancın vergiye konu olabilir; kendi durumun için mali müşavire danış.

Satış sözleşmesi ve ödeme nasıl olmalı?

Taşınmaz satışı yalnız tapu müdürlüğünde, resmî şekilde yapılırsa geçerlidir. Satış vaadi sözleşmesi de ancak noterde düzenlenirse geçerli olur; elden yazılmış bir "satış sözleşmesi" bunların yerini tutmaz. "Son parsel, yarın satılır" diye kapora baskısı, eski tarihli ya da genel vekâletnameyle satış ve ilandaki konumla Parsel Sorgu'daki parselin uyuşmaması dikkat etmen gereken işaretlerdir. Para vermeden önce, işlem gününe yakın bir tarihte tapu kaydına bir kez daha bak.

Sık sorulan sorular