Rehberler

Hisseli tapu (hisseli tarla) alınır mı?

Yazan: Ömer Yıldırım, İTÜ Harita Mühendisi · 4 Kasım 2026

Bu yazıdaki mevzuat bilgileri, Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'deki güncel kanun ve yönetmelik metinlerine göre hazırlandı. Bu konudaki kurallar son yıllarda birkaç kez değişti; işlem yapmadan önce tapu müdürlüğünden, tarım ve orman müdürlüğünden ya da bir hukukçudan teyit et. Bu yazı hukuki görüş ya da yatırım önerisi değildir.

Kontrol listesi

1. Mülkiyet hanesi: Güncel tapu kaydında "Tam" mı yazıyor, yoksa 1/4 gibi bir pay mı?
2. Mülkiyet türü: Paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyeti mi?
3. Paydaşlar: Kaç paydaş var, kimler?
4. Kullanım anlaşması: "Şu köşe senin" denen bir anlaşma tapuya şerh edilmiş mi?
5. Önalım: Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilecek mi?
6. Bakanlık izni: Tarım arazisiyse pay satışı için izin alınmış mı?
7. Bölünme sınırı: Parsel ileride bölünebilecek büyüklükte mi?
8. Tapu mu, üyelik mi: Eline tapu mu geçiyor, yoksa bir şirket ya da dernek sözleşmesi mi?
9. Yapı: Ruhsat için diğer paydaşların onayı alınabilir mi?
10. Paylaşma davası: Bir paydaş ortaklığın giderilmesini isterse ne olur, hesapla.

Hisseli tapu ne demek?

Tapu kaydının mülkiyet hanesinde "Tam" yerine 1/4 gibi bir oran yazıyorsa taşınmazın birden fazla sahibi vardır. Bunun iki türü var:

• Paylı mülkiyet: Her paydaşın payı bellidir. Ama payın parselin hangi kısmına denk geldiği belli değildir; dilimlenmemiş bir pastanın dörtte biri gibi.
• Elbirliği mülkiyeti: Çoğunlukla paylaşılmamış mirastır. Mirasçılar birlikte maliktir, paylar ayrılmamıştır.

TKGM Parsel Sorgu sana parselin tamamını gösterir, payları göstermez. Payları tapu kaydında görürsün; satıcıdan e-Devlet'teki "Taşınmaz Yetkilendirme İşlemleri" ile kaydı sana açmasını iste.

"Köşesi belli" hisse ne demek?

İlanlarda sık görülen bir cümle. Satıcının arazide gösterdiği köşe tapuda yazmıyorsa sana o köşeyi vermez. Paydaşlar kendi aralarında kim nereyi kullanacak diye bir kullanım anlaşması yapabilir; ama bu anlaşma sonradan paydaş olanları ancak tapuya şerh edilirse bağlar. Şerh, tapuya düşülen ve herkese karşı geçerli olan nottur.

Tarım arazisinde bir adım daha var. 4 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik'e göre, tapuya yazılması mümkün olmayan "fiilî hisseler" oluşturup bir şirket ya da dernek gibi bir tüzel kişi üzerinden kullanımını devretmek ya da buna aracılık etmek, suç duyurusu ve idari para cezası konusudur. "Hobi bahçesi" adıyla yapılan bir satışta eline tapu değil de bir üyelik ya da sözleşme geçecekse dur ve sor.

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Paydaşlardan biri ortaklığın sona ermesini, yani paylaşmayı isteyebilir. Anlaşma olmazsa iş mahkemeye gider. Taşınmaz aynen, yani parçalara ayrılarak bölünemiyorsa açık artırmayla satılabilir. Sen istemesen de bu olabilir. Tarım arazisinde aşağıda anlatacağım bölünme sınırı yüzünden aynen bölme çoğu zaman mümkün olmayabilir.

Önalım hakkı nedir, 2025'te ne değişti?

Önalım (şufa) hakkı şudur: paylı mülkiyette bir paydaş payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşlar dava açarak bu payı alıcıdan alabilir. 7571 sayılı Kanunla (yürürlük 25 Aralık 2025) kurallar değişti:

• Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
• Dava süresi bildirimden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıldır.
• Bedel artık tapuda yazan bedel değildir. Hâkim payın rayiç bedelini (piyasadaki gerçek değerini) belirler. Önalım isteyen paydaş bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa payı alamaz. Bu kural yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır.
• 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda süre bakımından eski kural (2 yıl) geçerlidir.

Önalım hakkı paydaşlar arasındaki satışta doğmaz. Devlet İhale Kanunu'na göre yapılan ihale satışlarında ve icradan (cebrî artırmayla) satışta da kullanılamaz. Kanundaki önalım hükmü paylı mülkiyeti düzenler; paylaşılmamış mirasta (elbirliği) durumu ve özel hâlleri bir hukukçuya sor.

Pratikte: paydaşları say, satışın noterle bildirilmesini iste ki 3 aylık süre başlasın. Bildirim yapılmazsa 1 yıl boyunca payının elinden gidebileceğini hesaba kat. Artık karşılığında rayiç bedel ödendiği için düşük bedelle kaybetme riski azaldı, ama payın elden gitme riski duruyor.

Tarla bölünebilir mi, pay satışı izne bağlı mı?

Tarım arazileri, Bakanlığın belirlediği asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünemez, hisselendirilemez, pay ve paydaş sayısı artırılamaz. Kanundaki alt sınırlar: mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dönüm), dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar (5 dönüm), örtü altında (sera gibi) 0,3 hektar (3 dönüm). Bakanlık bunları bölgeye göre artırabilir. Kanuna ekli bir liste de il ve ilçe bazında "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" verir; bu ayrı bir sayıdır ve o da bölünmeyi sınırlar.

2020'den beri tarım arazilerinde bölme, hisselendirme, pay satışı, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ve devri, mirasla paylı geçiş, paylaşma ve nitelik değişikliği Tarım ve Orman Bakanlığının izniyle yapılır. Yani "hisseyi alırım, sonra ayırırım" planı bu sınıra takılabilir. Bir not: imarlı arsadaki "en küçük parsel" ise planın kendi kuralıdır, onu imar durumu rehberinde anlattım. Tarlada sınırı Tarım Bakanlığı, arsada plan notu söyler. İlçendeki değerleri ve izin durumunu il tarım ve orman müdürlüğünden öğren.

Hisseli parsele ev yapılabilir mi?

İmar planı olan yerde, parselin malik ya da maliklerinin ruhsata ve onaylı projelere muvafakati (yazılı onayı) alınmadan yapı ruhsatı düzenlenemez. Yani tek bir paydaşın onay vermemesi yapıyı durdurabilir. Köy yerleşik alanında ise 1.500 m²'den büyük hisseli parsellerde maliklerin muvafakatiyle en çok 3 bina yapılabilir. Yapı düşünüyorsan, paydaşların onay verip vermeyeceğini almadan önce öğren.

Bu konuyu videoda anlatıyorum"Sıfırdan Arsa-Arazi Yatırımı" serisi · YouTube

Sık sorulan sorular