Rehberler

TAKS ve KAKS nedir, nasıl hesaplanır?

Yazan: Ömer Yıldırım, İTÜ Harita Mühendisi · 4 Kasım 2026

Bu yazıdaki mevzuat bilgileri, Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'deki güncel metinlere göre hazırlandı. Portal örnekleri videodaki gösterime dayanıyor; ekranlar değişebilir. Hesaplar fikir vermek içindir; kesin yapılaşma hakkını belediyeden teyit et. Bu yazı hukuki görüş ya da yatırım önerisi değildir.

Adım adım

1. İmar durumunu öğren: TAKS, KAKS, kat adedi ya da yükseklik, yapı nizamı, çekme mesafeleri.
2. Parsel alanını TKGM Parsel Sorgu'dan ya da tapudan al.
3. Taban alanını bul: parsel alanı × TAKS.
4. Toplam inşaat alanını bul: parsel alanı × KAKS.
5. Çekme mesafelerini düşüp parselde binanın oturabileceği alanı hesapla.
6. Üçüncü ve beşinci adımdan küçük olanı taban kabul et; kat sınırıyla toplamı kontrol et.
7. Plan notlarını oku ve sonucu belediyeden teyit et.

İmar planındaki yuvarlaklar ne anlatır?

Uygulama imar planında yapı adalarının üstünde çoğu zaman iki yuvarlak sembol görürsün; gösterim plandan plana değişebilir, lejanta bak. Videodaki örnekte ilk yuvarlakta üstteki 5 ön bahçe mesafesini, alttaki 3 yan bahçe mesafesini, sağdaki 3 kat adedini, "BL" de yapı nizamını gösteriyordu. İkinci yuvarlak TAKS ve KAKS değerlerini veriyordu; KAKS bazen "emsal" diye yazılır.

TAKS nedir?

TAKS, binanın zemine oturan kısmının parselin en çok ne kadarını kaplayabileceğini söyler. 0,40 demek %40 demek. 1.000 m²'lik parselde TAKS 0,40 ise taban en çok 1.000 × 0,40 = 400 m² olur. Bu bir üst sınırdır, tamamını kullanmak zorunda değilsin.

KAKS (emsal) nedir?

KAKS, bütün katların toplam alanının parsel alanının en çok kaç katı olabileceğini söyler. Aynı 1.000 m²'lik parselde KAKS 1,20 ise toplam inşaat en çok 1.000 × 1,20 = 1.200 m² olur. Ters yönden de hesaplanır: 1.000 m² parselde 2.500 m² inşaat varsa emsal 2.500 ÷ 1.000 = 2,5'tir.

Yönetmelik bazı alanları emsal hesabına katmaz; bunların toplamı, sayılan istisnalar dışında, emsale esas alanın %30'unu geçemez. Hangi alanın sayılacağını belediye söyler. Bir de "emsal" kelimesi fiyat konuşulurken "benzer satış örneği" anlamında da kullanılır; ikisini karıştırma.

KAKS'ı TAKS'a bölmek kat sayısını verir mi?

Kabaca. 1,20 ÷ 0,40 = 3; her kat 400 m² olursa 400 + 400 + 400 = 1.200 m², yani toplam üç kat. Videoda "bundan üç tane daha yaparsam" dedim; kastettiğim toplam üç kattı. Bu bölme ancak her kat tabandaki kadar alan kullanırsa doğru sonuç verir. Üç şey sonucu değiştirir: çekme mesafeleri tabanı TAKS'ın altına düşürebilir, plan ayrıca kat adedi ya da en yüksek bina yüksekliği koyabilir, emsal dışı alanlar toplamı etkiler.

Çekme mesafesi nedir?

Çekme mesafesi, binanın parsel sınırından ne kadar geride durması gerektiğidir: ön bahçe yol tarafında, yan bahçe komşu parseller tarafında, arka bahçe arka sınırda. Planda başka bir şey yazmıyorsa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre ön bahçe en az 5 m, yan ve arka bahçe en az 3 m'dir; 4 kattan yüksek binalarda 4 katın üstündeki her kat için yan ve arka bahçe 0,50 m artar.

Örnek hesap: küçük bir parsel

Atıyorum, yola 15 m cephesi olan, 20 m derinliğinde bir parsel: 15 × 20 = 300 m². İmar durumu: TAKS 0,40, KAKS 1,20, 3 kat, ayrık nizam, ön bahçe 5 m, yan ve arka bahçe 3 m.

1. TAKS'a göre taban: 300 × 0,40 = 120 m².
2. KAKS'a göre toplam: 300 × 1,20 = 360 m².
3. Çekmeden sonra kalan genişlik: 15 - 3 - 3 = 9 m.
4. Çekmeden sonra kalan derinlik: 20 - 5 - 3 = 12 m.
5. Binanın oturabileceği alan: 9 × 12 = 108 m². Bu, TAKS'ın verdiği 120 m²'den küçük; taban 108 m²'de kalır.
6. Üç katta: 108 × 3 = 324 m². KAKS 360 m²'ye izin verse de bu parselde kabaca 324 m²'de kalırsın.

Ders: küçük ve dar parselde çekme mesafesi TAKS'tan önce sınır koyar.

Gerçek örneklerde sonuç ne çıkıyor?

Kayseri, planlı alan: Belediyenin imar sayfasında ayrık nizam, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m, 2 kat, TAKS 0,25, KAKS 0,50 okunuyordu. Videoda "1.000 metrekarelik parsel" dedim; netleştireyim, 1.000 m² o planın asgari (en küçük) parsel büyüklüğüydü, açtığım parselin alanı değil. Bu büyüklükte bir parselde taban 250 m², toplam inşaat 500 m² eder.

Çanakkale, köy yerleşik alanı: Köy yerleşik alanı, köyün yerleşik kısmı ve yakın çevresidir; imar planı olmadan, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre sınırlı yapı yapılabilir. İl özel idaresinin sayfasında tarla nitelikli 2.324 m² bir parsel için kamuya ait yola cephe şartıyla TAKS 0,40, KAKS 0,80, 2 kat ve 7,50 m yazıyordu: taban yaklaşık 930 m², toplam yaklaşık 1.859 m². Yönetmeliğe göre bu alanda parsel bölünmedikçe ek yapılar dışında tek yapı yapılır, ama bu yapıda birden çok bağımsız bölüm olabilir.

Videoda "önce tapunun cinsini arsaya çevirmem lazım" dedim. Doğrusu: yönetmelikte böyle bir ön şart yok. Köy yerleşik alanında konut ve tarımsal yapılar yapı ruhsatına tabi değildir; projenin uygunluğu için idarenin onayı alınır. İl özel idaresinin kendi uygulamasını mutlaka sor.

Yapı nizamı nedir?

Yapı nizamı, binaların parselde birbirine göre nasıl dizileceğini söyler:

• Ayrık nizam: Her bina kendi parselinde, komşularla arasında bahçe bırakarak durur.
• Bitişik nizam: Binalar komşu bina tarafında yan bahçe bırakmadan yan yana yapılır; sıranın dış uçlarında yan bahçe kalabilir.
• Blok nizam: Bağımsız bölümler aralarında boşluk olmadan tek bir bütün yapı olarak yapılır.

Ayrıntılı tanımı plan ve yönetmelik belirler; emin olmadığında belediyeye sor.

Plan notları neden önemli?

Plan notu, planın yazılı kurallarıdır ve pafta ile lejantla birlikte planın parçasıdır. En yüksek bina yüksekliği (Hmax), asgari parsel, otopark ve çekmeyle ilgili özel koşullar gibi hesabı değiştiren kurallar burada yazar. Resmî bilgi için belediyeden, belediye ve mücavir alan dışındaysa valilikten "imar durum belgesi" istersin. Bu konuyu imar durumu nasıl öğrenilir rehberinde anlattım.

Bu konuyu videoda anlatıyorum"Sıfırdan Arsa-Arazi Yatırımı" serisi · YouTube

Sık sorulan sorular