Rehberler

Bir arsanın imar durumu nasıl öğrenilir?

Yazan: Ömer Yıldırım, İTÜ Harita Mühendisi · 4 Kasım 2026

Bu yazıdaki mevzuat bilgileri, Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'deki güncel kanun ve yönetmelik metinlerine göre hazırlandı. Kurallar değişebilir; işlem yapmadan önce belediyeden, valilikten ya da bir hukukçudan teyit et. Bu yazı hukuki görüş ya da yatırım önerisi değildir.

Kontrol listesi

1. Kurum: Parsel belediye ve mücavir alan içindeyse belediyeye, dışındaysa valiliğe soracaksın.
2. Ada ve parsel: Numarayı ve yeri TKGM Parsel Sorgu'dan doğrula.
3. e-İmar: Belediyenin imar sorgu sayfasında parseli bul.
4. Plan türü ve tarihi: Gördüğün plan nazım mı, uygulama mı; ne zaman onaylanmış?
5. Lejant: Renkleri ezbere değil, planın işaret açıklamasından oku.
6. Plan notu: Planın yazılı kurallarını aç, parseline uyan maddeleri oku.
7. Resmî belge: Kaporadan önce imar durum belgesini iste.
8. Askı: Bölgede askıda bir plan değişikliği var mı, bak.
9. "İmar gelecek" sözü: Parselin dört aşamanın hangisinde olduğunu bul.

Önce kime soracaksın?

Kanuna göre imar işlerinde yetkili idare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir. Mücavir alan, belediye sınırının dışında kalan ama imar bakımından belediyenin sorumluluğuna verilmiş alandır; belediye sınırına bitişik olmak zorunda değildir, köyleri de içine alabilir.

Büyükşehirlerde iş ikiye ayrılır. 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki nazım imar planlarını büyükşehir belediyesi yapar. Uygulama imar planları ve ruhsat işlerinin çoğu ilçe belediyesindedir, ama ilçenin uygulama planlarını büyükşehir onaylar. Bu yüzden planı ararken hem ilçe belediyesinin hem büyükşehrin sayfasına bakman gerekebilir.

Hangi plana bakıyorsun?

Planları bir merdiven gibi düşün: üst basamak geniş bir bölgeyi kaba çizgilerle, alt basamak tek tek parselleri ayrıntıyla gösterir ve her alt plan üsttekine uymak zorundadır. İmar Kanunu'ndaki basamaklar şunlardır: mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı. Kalkınma planı (Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı) ve bölge planı (kalkınma ajansları) bu basamakların üstünde duran yön gösterici belgelerdir.

• Çevre düzeni planı: Geniş bir bölgenin arazi kullanım kararlarını verir. Büyükşehirde büyükşehir belediyesi, diğer illerde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yapar. Bu planlara TUCBS üzerinden bakabilirsin.
• Nazım imar planı: Konut, ticaret, yeşil alan gibi kullanımları ve ana yolları gösterir; ada ve parsel göstermez.
• Uygulama imar planı: Yapı adalarını, yolları ve yapılaşma koşullarını (TAKS, KAKS, kat, bahçe mesafesi) gösterir. Parsel için asıl bakacağın plan budur.

Plan türünü ölçekten değil, plan başlığından anla; büyükşehirde nazım plan 1/25.000 ölçekli de olabilir. Renkler de plandan plana değişebilir, her seferinde lejanta (işaret açıklamasına) bak.

e-İmar sayfası nasıl bulunur ve okunur?

Her belediyenin sistemi ve adı farklıdır: e-İmar, imar sorgu, kent rehberi. Google'a "ilçe adı + belediyesi e-imar" ya da "il adı + büyükşehir kent rehberi" yazarak başlayabilirsin. Ada ve parsel numarasını önce TKGM Parsel Sorgu'dan doğrula ki yanlış parsele bakmayasın. Parseli bulunca dört şeye bak:

1. Plan katmanları: kadastro (tapudaki parsel sınırları), uygulama planı ve nazım plan.
2. Planın onay tarihi.
3. Plan notu bağlantısı.
4. İmar durumu özeti ya da çıktısı.

Portalda gördüğün bilgi ön bilgidir; güncel olmayabilir ve resmî belgenin yerine geçmez.

Plan notu nedir, neden okunmalı?

Plan notu, planın yazılı kurallarıdır. Mevzuata göre bir plan; pafta (çizim), gösterim, plan notları ve plan raporuyla bir bütündür. Yani parseline düşen renk tek başına yetmez; o rengin hangi şartlarla geçerli olduğunu plan notu söyler. Plan notlarında genellikle en küçük parsel büyüklüğü, en yüksek bina yüksekliği, bahçe mesafeleri, otopark ve bölgeye özel koşullar yer alır. Çoğu portalda paftanın yanında ayrı bir belge olarak durur; bulamazsan belediyeden iste.

İmar durum belgesi nedir, nereden alınır?

İmar durum belgesi, parselin uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını gösteren resmî belgedir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre idare bu belgeyi başvurudan itibaren en geç 2 iş günü içinde verir; belgeyle birlikte onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporu da verilir. Kısa kural: kaporadan önce portala, tapudan önce resmî belgeye bak.

Plan yoksa ne olur?

İmar planı olmayan yerlerde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Burada önemli bir kavram köy yerleşik alanıdır: köyün mevcut yapılarının dış çizgisiyle belirlenen alan. Bu alanın "civarı" çizgiden en fazla 300 metreye kadar uzanabilir; valilikçe tespit edilir, il genel meclisi karar verir. Büyükşehirde kırsal özelliğini koruyan mahallelerde benzer alana kırsal yerleşik alan denir ve büyükşehir belediye meclisi karar verir.

Köy yerleşik alanında konut, tarım ve hayvancılık yapıları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir, ama projenin idareye onaylatılması gerekir. Parselin bu alanın içinde olup olmadığını valilikten öğren.

Tapuda "tarla" yazıyorsa imar olamaz mı?

Olabilir. Tapudaki nitelik (cins), toprağın kayıtlı türüdür; imar durumu ise planın o parsele verdiği yapı hakkıdır. "Tarla" yazan bir parsel imar planının içinde olabilir, "arsa" yazan bir parsel planda yeşil alan olabilir. Tapudaki nitelikten sonuç çıkarma, plana bak.

"Buraya imar gelecek" ne demek?

Bu cümle dört ayrı aşamadan birini anlatıyor olabilir:

1. Üst ölçekli planda gelişme alanı: Parsel çevre düzeni planında gelişme alanında. Bu bir yön kararıdır, parsele yapı hakkı vermez.
2. Nazım ve uygulama imar planının onayı: Parselin kullanımı ve yapılaşma koşulu belli olur. Ama parsel hâlâ kadastro parselidir; tapuda çoğu zaman "tarla" yazar.
3. İmar uygulaması: Plandaki adalar parsellere bölünür. Bu çoğunlukla İmar Kanunu'nun 18. maddesiyle yapılır ve onaylı bir imar planına dayanır. Yol, park gibi kamu alanları için arazinin bir kısmı kesilir; bu kesinti (düzenleme ortaklık payı) düzenlemeden önceki alanın %45'ini geçemez. 2019'dan beri imar planı olan yerde önce parselasyon planı yapılması esastır.
4. Ruhsat: Yapı yapılabilir.

Aşamalar arasında yıllar geçebilir, plan değişebilir ya da iptal edilebilir; hiçbiri garanti değildir. Bu cümleyi kuran kişiye "Hangi aşama, hangi plan, hangi tarih?" diye sor ve cevabı plana bakarak kendin doğrula. Uygulamadan sonra yeni parselin başka maliklerle ortak çıkıp çıkmayacağını da belediyeye sor; ortak mülkiyetin risklerini hisseli tapu rehberinde anlattım.

Plan değişikliği nasıl takip edilir?

Onaylanan plan ve plan değişiklikleri bir ay süreyle ilan yerinde ve idarenin internet sitesinde aynı anda askıya çıkar. Bu sürede itiraz edilebilir, meclis itirazları 15 gün içinde karara bağlar. Muhtarlık panosunda da duyuru yapılır ve değişiklik alanına en az iki tabela konur. Kesinleşen plana karşı da dava açılabilir; kanun bunun için kesinleşmeden itibaren her hâlde 5 yıllık bir sınır koyar. İptal edilen plan, merdivende bir basamak geri demektir. Belediye sitesindeki "askı ilanları" bölümünü takip et.

Bu konuyu videoda anlatıyorum"Sıfırdan Arsa-Arazi Yatırımı" serisi · YouTube

Sık sorulan sorular